Empresas que trabalham com locação de bens móveis e imóveis terão novas exigências para emitir a Nota Fiscal de Serviço eletrônica (NFS-e) a partir de 1º de dezembro de 2026. A mudança integra a implantação da Reforma Tributária e prevê o registro das informações do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) nessas operações.

O prazo consta do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 e foi confirmado pelo Comitê Gestor da NFS-e. A obrigatoriedade alcança a locação de bens móveis e a locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, ressalvadas as situações previstas no próprio cronograma. Na prática, departamentos fiscais e contábeis precisarão revisar os dados usados na emissão das notas, a classificação das operações e os sistemas que enviam os documentos.

Nota Técnica 009 cria campos específicos para locações

A Nota Técnica 009, publicada em junho de 2026, alterou o leiaute da NFS-e para adequar o documento às operações alcançadas pela Reforma.

No caso de imóveis, foi criado o grupo gLocacao, destinado ao registro de locação, cessão onerosa e arrendamento. Também foi estruturado o grupo gUnidImob, que identifica as unidades imobiliárias envolvidas e comporta até 99 registros em uma mesma nota. Para bens móveis, o grupo gLocBensMoveis passou a se chamar bensMoveis e teve a capacidade ampliada para até 1.000 registros.

A documentação técnica traz ainda códigos específicos para identificar essas operações:

• 99.03.01: locação de bens imóveis;
• 99.03.02: cessão onerosa de bens imóveis;
• 99.03.03: arrendamento de bens imóveis;
• 99.03.04: servidão, cessão de uso ou de espaço de bens imóveis, quando não caracterizarem operações tributáveis pelo ISS;
• 99.03.05: permissão de uso ou direito de passagem de bens imóveis, quando não caracterizarem operações tributáveis pelo ISS;
• 99.04.01: locação de bens móveis.

Os códigos permitem identificar a natureza do fornecimento e separá-lo dos serviços tradicionalmente registrados na NFS-e.

Novas funcionalidades ainda estão em fase de testes

Em comunicado de 29 de outubro, o Comitê Gestor da NFS-e informou que as funcionalidades ligadas aos códigos de operações dos grupos 99.02 a 99.04 ainda estavam disponíveis apenas em ambiente de produção restrita, para testes por API. Ou seja, o emissor web nacional ainda não contava com entrada específica para esses tipos de fornecimento, cuja disponibilização ficou para data futura.

O Comitê informou também que os três primeiros releases das evoluções da Nota Técnica 009 chegariam ao ambiente oficial de produção em 1º de dezembro de 2026. Até lá, o leiaute oficial segue baseado nas regras das Notas Técnicas 004 e 007. Antes disso, em 20 de outubro, o órgão já havia liberado o primeiro release no ambiente de testes, incluindo a entrada dos novos fatos geradores na API de emissão.

O que o departamento fiscal precisa mapear

A preparação passa por levantar as informações que permitem identificar corretamente cada operação e preencher os campos exigidos no documento fiscal.

Nas locações de imóveis, a empresa deve organizar os dados de identificação das unidades imobiliárias, endereços e informações cadastrais, além de conferir contratos e valores da operação. Nas locações de bens móveis, é preciso revisar a descrição dos bens, a classificação fiscal aplicável e os dados que serão usados no registro da NFS-e.

Outro ponto é verificar se o sistema emissor está pronto para receber os novos campos, códigos e regras de validação. Empresas com soluções próprias devem acompanhar as atualizações técnicas e confirmar a compatibilidade com o padrão nacional.

O Comitê Gestor esclareceu que a ausência de informações de IBS e CBS na NFS-e até 31 de dezembro de 2026 não provocará rejeição automática do documento pelo sistema nacional. Isso, porém, não dispensa a obrigação: a falta dos dados pode caracterizar desconformidade e sujeitar o contribuinte às consequências previstas.

Com a proximidade de dezembro, revisar cadastros, contratos e sistemas é o caminho para que empresas e profissionais fiscais consigam registrar as operações de locação conforme as novas regras.